Podział majątku wspólnego w skład którego wchodzi kupiona na kredyt nieruchomość obciążona hipoteką

Kredyt hipoteczny jest obecnie powszechnym i najczęściej jedynym możliwym sposobem finansowania zakupu nieruchomości. W praktyce niezwykle często zdarza się zaś, że mieszkanie czy też dom kupowane są wspólnie przez małżonków albo osoby pozostające ze sobą w nieformalnym związku. W takiej sytuacji kredyt zaciągany jest wspólnie przez małżonków albo partnerów a hipoteka obciąża ich wspólną nieruchomość.

Gdy jednak małżonkowie albo partnerzy rozstają się a kredyt spłacony jest tylko częściowo, nierzadko pojawia się spór o to, jak w ramach podziału majątku rozliczyć dom lub mieszkanie obciążone hipoteką. Nieruchomość w ramach podziału majątku wspólnego zwykle przypadnie bowiem w całości jednej osobie, która obowiązana jest w związku z tym spłacić byłego małżonka bądź partnera odpowiednią kwotą.

Jaka powinna być zatem wysokość takiej spłaty? Czy powinna ona uwzględniać zadłużenie wobec banku z tytułu umowy kredytu? Czy dotychczasowy współwłaściciel nieruchomości, któremu ona nie przypadnie w ramach podziału majątku wspólnego zwolniony zostanie z długu wobec banku? W praktyce naszej Kancelarii to właśnie te pytania padają najczęściej w sprawach o podział majątku wspólnego.

Zasadą jest, że współwłaściciel, któremu nieruchomość w wyniku podziału majątku przypada na wyłączną własność obowiązany jest spłacić drugiego współwłaściciela kwotą odpowiadającą połowie wartości rynkowej nieruchomości.

Reguła ta doznaje jednak wyjątku właśnie gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką. W takiej bowiem sytuacji, zgodnie z jednolitym orzecznictwem punktem wyjścia dla ustalenia wysokości spłaty jest obliczenie jaka jest różnica pomiędzy rynkową wartością nieruchomości a aktualnym na moment podziału majątku zadłużeniem hipotecznym względem banku.

Jeśli zatem dla przykładu byli małżonkowie zakupili na kredyt mieszkanie, którego wartość rynkowa na dzień podziału majątku wynosi 400.000 zł. a z tytułu kredytu pozostaje na ten dzień do spłaty na rzecz banku kwota 300.000 zł., to ten który przejmuje mieszkanie na wyłączna własność powinien spłacić drugiego kwotą 50.000 zł.

Należy jednak podkreślić, że dokonany w ten sposób podział majątku nie spowoduje, że małżonek spłacany, który w wyniku podziału traci swój udział w nieruchomości, automatycznie zwolniony zostanie przez bank z odpowiedzialności za zaciągnięty kredyt. Będzie on wciąż odpowiadał względem banku i to do pełnej wysokości aktualnego na dany dzień zadłużenia.

Wiąże się to z charakterem hipoteki i rozróżnieniem na dwojakiego rodzaju zadłużenie – osobiste i rzeczowe. Hipoteka to tego rodzaju zabezpieczenie, które pozwala bankowi na egzekucję długu z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem. Dłużnikiem osobistym jest ten kto zawarł z bankiem umowę kredytu. Dłużnik osobisty odpowiada wobec banku całym swoim majątkiem. Dłużnikiem rzeczowym jest zaś ten kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką. Dłużnik rzeczowy odpowiada wobec banku wyłącznie nieruchomością obciążoną hipoteką. Póki więc ten kto zaciągnął kredyt na zakup nieruchomości pozostaje zarazem jej właścicielem odpowiadał będzie wobec banku zarówno jako dłużnik osobisty jak i dłużnik rzeczowy. Gdy jednak nieruchomość zmienia właściciela dług rzeczowy odrywa się od długu osobistego.

Jeżeli zatem byli małżonkowie dzielą się majątkiem w ten sposób, że jeden z nich otrzymuje na wyłączną własność nieruchomość obciążoną hipoteką z obowiązkiem spłaty drugiego, ten pierwszy pozostanie dłużnikiem zarówno osobistym i rzeczowym; drugi zaś stanie się wobec banku wyłącznie dłużnikiem osobistym.

Mimo że dłużnik osobisty wciąż odpowiadał będzie wobec banku za niespłacone zadłużenie z tytułu kredytu całym swoim majątkiem, to jednak będzie mógł czuć się stosunkowo bezpiecznie. W praktyce bowiem, gdy bank zechce egzekwować zadłużenie, postępowanie egzekucyjne w pierwszej kolejności skieruje zapewne do nieruchomości obciążonej hipoteką. Z tych samych względów ten z byłych małżonków, który przejął na wyłączną własność nieruchomość będzie żywo zainteresowany terminowym spłacaniem kredytu. Brak spłaty zwykle wiązał się przecież będzie z utratą własności nieruchomości.

Aby jednak małżonek, który nie przejął nieruchomości na własność całkowicie uwolnił się od zadłużenia z tytułu kredytu, niezbędnym jest dodatkowo podpisanie odrębnego porozumienia z bankiem o zwolnieniu go z długu. To zaś nie zawsze będzie możliwe, ponieważ zwykle w takiej sytuacji bank żądał będzie dodatkowych zabezpieczeń np. poprzez poręczenie osoby trzeciej i to takiej, która dysponuje odpowiednią zdolnością kredytową.

Podsumowując, w sprawach o podział majątku wspólnego w skład którego wchodzi nieruchomość obciążona hipoteką, przy określeniu wysokości spłaty uwzględnia się aktualne zadłużenie hipoteczne. Osoba która chce przejąć nieruchomość na wyłączną własność powinna zatem bezwzględnie zadbać o to aby udowodnić przed sądem jakie jest aktualne zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego w czasie bezpośrednio poprzedzającym zakończenie postępowania.

Powyższe rozważania znajdą odpowiednie zastosowanie również w każdym przypadku, gdy zachodzi konieczność dokonania podziału majątku wspólnego w skład którego wchodzi nieruchomość obciążona hipoteką zabezpieczającą niespłacony w całości bądź w części kredyt bez względu na ilość współwłaścicieli.

Problematykę, o której mowa wyżej w sposób wyczerpujący omówił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 20 kwietnia 2011r. w sprawie I CSK 661/10.

Adwokat Bartosz Markowski

AKTUALIZACJA:

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2017r. w sprawie I CSK 54/16 odszedł od dotychczasowej linii orzeczniczej i stwierdził, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego przy obliczaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się jej obciążenia hipotecznego.

Jednocześnie Sąd Najwyższy zastrzegł, że małżonkowi, który przejmuje nieruchomość na własność przysługuje względem współmałżonka roszczenie o zwrot połowy spłaconych po rozwodzie rat kredytu. Trudno jest obecnie przewidzieć, która linia orzecznicza będzie dominowała.

Adwokat Bartosz Markowski